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天富平台线路检测中心:江苏:小两口首付后办不了按揭,要求退房首付被扣:不赔钱不行!

作者:天富平台线路检测中心 发布时间:2022-06-23 07:56:33点击:

原标题:江苏:小两口首付后办不了按揭,要求退房首付被扣:不赔钱不行!

大家都知道,房地产交易是大宗买卖,具有相应的合同约束力,一般情况下,在构成预购意向之后,会先交付定金。在签订购房合同之后呢,则要支付一定的首付款,这个是不得低于房屋全款30%的。

当然,如果有钱的话也是可以一次性付清全款的,但现在的房产动辄几十万几百万,大部分人都会选择按揭贷款,如果是首次购房贷款,这个是非常顺利的,但如果曾经有过金融类担保或贷款的话,房贷也是很麻烦的。

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那么,一旦交付了定金并签订合同支付了首付,购房人却无法贷款的话,这种情况究竟该怎么办呢?今天要说的就是这样的一个案例,一对新婚夫妻就发生了这样的尴尬事,一起来看看最终是怎样处理的。

这件事发生在江苏苏州吴中区,可是个寸土寸金的地方,房价也比一般城市高了许多,不过价格虽高,买的人还是不少,特别是一些在苏州工作的刚需人群不在这里买房生活也是极度不便的。

我是京子光,以案说法普及法律知识,欢迎阅读。

周伟和杨雪刚刚迈出校门就来到苏州工作,因为彼此有好感并迅速结了婚。两人都是高学历人才,原本对房子这种俗物不是太感兴趣,但这毕竟是生活的一部分,在租房大半年之后,两人还是决定贷款购买一套房产,这样也能改善生活质量。

经过寻摸,小两口相中了太湖新城的一个在建小区,选购了一套预售商品房并支付了10万元的定金,一个月之后小两口与房产公司签订了商品房买卖合同,约定了房屋总价为400余万元,周伟和杨雪再度支付了30%的首付。

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这笔钱对于小两口来说也不是小数目,不仅是他们这两年工作的积蓄,更多的还是双方家长的资助,来源之困难可想而知,只是想到余款办理了房贷之后,再慢慢偿还,这种情况是绝大多数购房者的必由之路。

当周伟兴致勃勃地向银行提交按揭贷款资料之后,等来的却是一泼凉水,原来小两口初入社会经验不足,此前曾经替他人提供过贷款担保,而对方至今也没有还清债务,这就直接影响到了房贷办理,最终导致周伟和杨雪无法办理购房按揭贷款。

这样的结果也是情非得已,小两口也没想到担保也会对征信产生影响,虽然房地产公司多次为他们延长付款期限,但现在已经盐干米尽的周伟和杨雪根本不可能凑上这么大一笔钱交付剩余购房款。

无奈之下,小两口只有向房地产公司提出解除购房合同,并要求退还购房款。其实这种方法也是可行的,人家买不起房,你不可能硬让人家买吧。但房地产公司提出,周伟和杨雪不能如期支付购房款是购房合同无法履行的直接原因,应当扣除定金,并对此支付违约金。

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房地产公司要求小两口承担的违约金为房款总额的5%,算下来也是20多万元,加上定金的话,则是30多万元。你看,原本已经为无法购房伤透脑筋的周伟夫妻,现在又面临房地产公司的违约索赔,并不是小数目。

虽然周伟夫妻竭尽全力和房地产公司沟通协商,但定金和首付款在别人手上,也是无可奈何。不过到底夫妻俩还是有些学识,既然协商不通,那就走法律途径吧,于是小两口一纸诉状将房地产公司告上法庭,要求解除购房合同并退还已经缴纳的所有款项。

那么,小两口是否能如愿以偿呢?这个事还是有一定分歧的。一方面认为,双方毕竟签订了购房合同,现在周伟夫妻是因为自身原因导致无法办理房贷,房地产公司并不存在过错,如双方解约的话,则应当支付一定的违约金。

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但针对这件事也有另外不同的声音,认为周伟夫妻与房地产公司之间签订的合同为格式合同,且并未约定房款交付方式,在周伟夫妻无法支付剩余房款的情况下,双方解除合同,房地产公司应当全额返还已缴纳款项,即便有违约金一说,但违约金明显过高。

有这样的争论其实十分正常的,毕竟房产这样的大额交易并非儿戏,肯定是公说公有理婆说婆有理,那么,这件事能够依法正常解决吗?购房者遇上这种情况,究竟该如何才能保障自己的损失最小化呢?

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购房后无法贷款导致房产交易无法完成的事情并非个案,最高院还专门出台了审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释,其中对上述这种情况是作出了明确的规定,也就是说处理这种情况是有法可依的。

法律规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

具体来说,就是对买房后不能贷款的处理方式基本是是这样的,因购房者不能贷款应当及时提供真实贷款资料或修补不良记录或者转寻其他商业贷款,仍未审批的解除合同时需要承担相应的违约责任;因售房者不能贷款可以要求退还房款及定金,支付相应的利息、预期损失。

这样说起来,其实房地产公司的做法并无不妥,如果判决的话,房地产公司的胜算肯定会更大一些。但周伟和杨雪夫妻两人系因他人原因不能办理房贷所致,并非恶意违约,从整体判断来讲,违约责任并不是很大。其中也不排除房地产公司利益诉求过高的可能,到最终还是两败俱伤的结果。

所以,进行调解不失为化解这种矛盾的最好方法。经过承办法官的耐心沟通,悉心规劝,为双方详尽地分析了法律风险和诉讼成本,以及长期陷入诉累的诸多法律问题。最终房地产公司同意降低利益诉求,同意解除购房合同并配合注销网签备案,退回购房首付款,周伟夫妻赔付10万元违约金作以了断。

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从本案事实来说,这是一起典型的购房合同纠纷,房产交易中合同双方肯定都会约定违约责任,这在法律上也是认定有效的,毕竟这样的大额交易,没有相应的约束是不行的。但很多年轻人因为涉世未深,各种社会经验不足,在购房时想法很简单,认为只要签订了购房合同,就能办理按揭贷款。

其实办理房贷是与个人的征信挂钩的,所以在购房之前还是要主动到银行查询一下征信,尽量杜绝如文中这样的麻烦发生,否则办不下贷款,肯定是要承担违约责任的,到时候房买不成还赔钱,是让人十分郁闷的事情,所以,这也是个血淋淋的教训,值得警示。(

本文主要目的是以案说法,普及法律知识,人物均为化名,请勿对号入座。)

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